Hospitaverhuur: de regels voor een kamer in je eigen huis

Bijgewerkt: 7 oktober 2026

Een kamer verhuren in je eigen huis, of zelf een kamer huren bij iemand die er woont: hospitaverhuur heeft eigen spelregels. Dit artikel loopt de punten door die het vaakst vragen oproepen.

1. Wat is hospitaverhuur?

Van hospitaverhuur is sprake bij de huur van onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Je deelt dan voorzieningen zoals het toilet of de keuken. Verhuur je een kamer in een huis waar je zelf niet woont, dan gaat het om gewone kamerverhuur.

2. Opzegging in de beginperiode

Voor hospitaverhuur kent het Burgerlijk Wetboek een afwijkende regeling: in een beginperiode van de huur is de bescherming tegen opzegging minder ruim dan bij gewone woonruimtehuur. Hoe lang die periode duurt, onder welke voorwaarden zij geldt en welke artikelen dan niet van toepassing zijn, lees je in de actuele tekst van Boek 7 BW op wetten.overheid.nl. We noemen die details hier niet uit het hoofd, omdat de regeling kan veranderen. Na de beginperiode gelden de gewone beschermingsregels. Hoe en met welke termijn je precies opzegt, hangt af van je contract en de wet. Laat je contract daarop controleren.

3. De huurprijs en de huurverhoging

Een onzelfstandige woonruimte valt altijd in de sociale sector. Je hebt daarom altijd recht op huurprijsbescherming, hoe hoog de afgesproken huur ook is (Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte). De maximale huurprijs volgt uit het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte, en de maximale huurprijzen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. De hospita mag dus niet zomaar elke prijs vragen.

Voor hospitaverhuur kent dat stelsel een eigen aftrek van 4 punten: als de verhuurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft en de kamer, of het sanitair waartoe je toegang hebt, alleen bereikbaar is via een woon- of slaapvertrek van de verhuurder.

Ook de jaarlijkse huurverhoging is begrensd. Voor een onzelfstandige woning bedraagt het maximum van 1 juli 2026 tot 1 juli 2027 4,1%, en een inkomensafhankelijke verhoging bestaat niet. Het voorstel moet ten minste twee maanden voor de ingangsdatum schriftelijk zijn gedaan (Huurcommissie, Beleidsboek Huurverhoging en huurverlaging). Vraag je als huurder de Huurcommissie om de huurprijs te toetsen, bedenk dan dat dit gevolgen kan hebben voor de verhouding in huis. Overleg zo nodig eerst.

4. Zelf huurder en een kamer onderverhuren?

Huur je zelf een zelfstandige woning en wil je een kamer aan een ander verhuren? Volgens art. 7:244 BW mag de huurder van een zelfstandige woning waar hij zijn hoofdverblijf heeft een deel daarvan in gebruik geven, tenzij in het contract iets anders is afgesproken. Een onderhuurverbod in je contract is in beginsel geldig. Lees je contract dus eerst.

5. Wat zijn de gevolgen voor je belasting?

Huur je een kamer uit, dan kan dat gevolgen hebben voor je belasting. Voor de regels en de actuele bedragen, zoals een eventuele vrijstelling voor kamerverhuur, kijk je op belastingdienst.nl. Wij noemen hier bewust geen bedrag, want dat verandert.

6. Tips voor prettig samenwonen

1. Maak heldere huisregels: wie maakt wat schoon, hoe gaan jullie om met bezoek en geluid? Zet het op papier.
2. Splits de kosten: maak in het contract onderscheid tussen de kale huur en de servicekosten, zodat een afrekening duidelijk is.
3. Respecteer elkaars privacy: een eigen kamer is een eigen domein, ook in iemands huis.

Bronnen: Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte (versie 1 juli 2026), hoofdstuk 1 en rubrieken; Huurcommissie, Beleidsboek Huurverhoging en huurverlaging (versie 1 juli 2026), hoofdstuk 2; art. 7:244 BW.

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Regels veranderen en jouw situatie kan afwijken. Twijfel je? Vraag advies aan een jurist, het Juridisch Loket of de Huurcommissie.