Huurprijs berekenen met het WWS puntensysteem: een complete gids

Bijgewerkt: oktober 2026

Betaal je veel voor een kleine woning en vraag je je af of dat wel mag? In Nederland hangt de maximale huur van veel woningen af van het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem. Zo werkt het in grote lijnen.

Veel huurders denken dat de huurprijs alleen van vraag en aanbod afhangt. Voor een groot deel van de huurwoningen bestaat er echter een wettelijke rem: de woning krijgt punten voor kenmerken, en bij het aantal punten hoort een maximale huurprijs.

1. Wat is het WWS?

Het WWS waardeert onderdelen van de woning met punten. Denk aan:

de oppervlakte van de vertrekken;
het energielabel;
de WOZ-waarde;
de keuken en het sanitair;
buitenruimte en andere voorzieningen.

Het totaal aantal punten bepaalt de maximale kale huurprijs. De regels en de bedragen worden bijgewerkt. Kijk voor de actuele puntentabellen en maximale huurprijzen op huurcommissie.nl.

2. Sinds 1 juli 2024: tot en met 186 punten

Met de Wet betaalbare huur is het WWS dwingend geworden tot en met 186 punten. Daarmee valt ook het middensegment onder de maximale huurprijsgrens. Boven 186 punten is de woning geliberaliseerd. Handhaving verloopt via de Wet goed verhuurderschap en gemeenten kunnen sinds 1 januari 2025 optreden.

Wat dat in de praktijk betekent

Een huurprijs boven het maximum dat bij het aantal punten hoort, is voor het meerdere nietig. Bij een gereguleerde woning kan de huur dus lager zijn dan wat in het contract staat. Een puntentelling als bijlage bij het contract helpt je om dat te controleren.

3. De aanvangshuurprijs laten toetsen

Je kunt binnen zes maanden na de ingangsdatum van het contract de Huurcommissie vragen om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te beoordelen (art. 7:249 BW). Een huurprijs boven de WWS-grens kan met terugwerkende kracht worden verlaagd. Wacht dus niet te lang als je twijfelt.

4. Wat bepaalt de puntentelling vooral?

De oppervlakte

De vertrekken en andere ruimten van de woning leveren punten op. Meet nauwkeurig en let op de regels voor wat meetelt.

Het energielabel

Een beter label levert meer punten op. Of een geldig label ontbreekt of niet, kan de telling beïnvloeden. Dit is ook onderwerp van rechtspraak.

De WOZ-waarde

De WOZ-waarde speelt een rol in de telling, met regels die de invloed ervan begrenzen.

Keuken, sanitair en voorzieningen

De kwaliteit en omvang van de keuken en het sanitair tellen mee, net als buitenruimte en andere voorzieningen.

5. Wordt de verhuurder niet boos?

Dat kan. Toch is het je goed recht om de huurprijs te laten toetsen. Een verhuurder mag een huurder niet benadelen omdat die een wettelijk recht uitoefent. Blijft het lastig, praat dan eerst, en schakel zo nodig de Huurcommissie of een jurist in.

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Regels veranderen en jouw situatie kan afwijken. Twijfel je? Vraag advies aan een jurist, het Juridisch Loket of de Huurcommissie.

Hoeveel punten heeft jouw woning?

Punten tellen is ingewikkeld. Upload je contract en bekijk of de gevraagde huurprijs aandacht vraagt.

Check mijn huurcontract

De eerste check is gratis. Het volledige rapport kost eenmalig €9,99. HuurCheckie is een hulpmiddel en geen juridisch advies.