Huurverhoging: wat zijn de wettelijke regels?

Bijgewerkt: 7 oktober 2026

Er ligt een brief van je verhuurder: de huur gaat omhoog. Een verhuurder mag de huur niet zomaar verhogen. Er gelden maxima, voorwaarden en termijnen, en die verschillen per type huur. Dit artikel geeft de maxima volgens de Huurcommissie en legt uit waar je op let.

De maxima worden jaarlijks vastgesteld. De percentages hieronder komen uit de beleidsboeken van de Huurcommissie (versie van 1 juli 2026). Controleer vóór je reageert altijd of ze nog gelden op huurcommissie.nl of rijksoverheid.nl.

1. Welke maxima gelden?

• Sociale sector, zelfstandige woning: van 1 juli 2026 tot 1 juli 2027 maximaal 4,1% bij een kale huur van € 350 of meer per maand. Bij een kale huur onder € 350 per maand is het maximum € 25,00.
• Kamer (onzelfstandige woonruimte), woonwagen of standplaats: in dezelfde periode maximaal 4,1%. Een inkomensafhankelijke verhoging bestaat hier niet.
• Middensector (contract van 1 juli 2024 of later, huur tussen de socialehuurgrens en de vrijesectorgrens): maximaal de CAO-loonontwikkeling plus 1%. Voor 1 januari 2026 tot 1 januari 2027 noemt de Huurcommissie 6,1%. Een verhoging is alleen mogelijk als er een huurverhogingsbeding in je contract staat.
• Vrije sector: maximaal het laagste van de inflatie of de CAO-loonontwikkeling, plus 1 procentpunt. Voor 1 januari 2026 tot 1 januari 2027 noemt de Huurcommissie 4,4%. Ook hier is een huurverhogingsbeding nodig. De Wet maximering huurprijsverhogingen die hierbij hoort, is verlengd tot 1 mei 2027.

Een verhoging boven het wettelijk maximum is voor het meerdere nietig (art. 7:248 lid 3 BW). De huur mag bovendien maar één keer per twaalf maanden omhoog (art. 7:251 BW).

2. De Wet betaalbare huur en jouw huurprijs

Sinds 1 juli 2024 is het WWS (het puntensysteem) dwingend tot en met 186 punten. Komt je huur voor zo'n woning boven het maximum dat bij de punten hoort, dan is het meerdere niet geldig. De liberalisatiegrens is in 2026 € 1.228,07 (Rijksoverheid). Een puntentelling is dus ook bij een huurverhoging relevant: zit je huur al boven wat de punten toestaan, dan zegt dat iets over het hele huurbedrag, niet alleen over de verhoging.

3. Waar let je op in de brief?

Voor de sociale sector schrijft de wet voor wat een voorstel moet bevatten (art. 7:252 BW):

• Tijdig en schriftelijk: het voorstel moet ten minste twee maanden voor de ingangsdatum zijn gedaan. Bij ingangsdatum 1 juli moet het uiterlijk 30 april zijn verzonden. Is het later verstuurd, dan schuift de Huurcommissie de ingangsdatum op.
• De inhoud: de huidige kale huur, het percentage of bedrag, de nieuwe kale huur, de ingangsdatum en uitleg over de bezwaarprocedure en wat er gebeurt als je geen bezwaar maakt.
• Het percentage: blijft het binnen het maximum voor jouw soort huur (zie hierboven)?
• Inkomensafhankelijke verhoging: alleen mogelijk bij een zelfstandige woning in de sociale sector, op grond van art. 7:252a BW. De verhuurder moet dan een inkomensindicatie van de Belastingdienst meesturen. Het gaat om maximaal € 50 (hoger middeninkomen) of € 100 (hoog inkomen), mits de maximale huurprijsgrens van de woning niet wordt overschreden. Staat die indicatie er niet bij, of woon je in de vrije sector, dan is dat een rode vlag.

4. Wat gebeurt er als je bezwaar maakt?

Een voorstel is nog geen verhoging: in de sociale sector komt de verhoging pas tot stand als je akkoord gaat, bijvoorbeeld door de hogere huur te betalen zonder bezwaar te maken. Maak je vóór de ingangsdatum schriftelijk bezwaar, dan moet de verhuurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie vragen het voorstel te toetsen. Doet hij dat niet of te laat, dan blijft de oude huur gelden. Betaal je de hogere huur alvast, dan geldt dat niet als instemming zolang je tijdig schriftelijk bezwaar hebt gemaakt. In de middensector kun je zelf binnen vier maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie stappen als de verhoging boven het maximum of boven het afgesproken percentage uitkomt.

5. "Maar in mijn contract staat een indexatie"

Veel contracten bevatten een indexatiebeding, soms met een opslag bovenop de CPI. De Hoge Raad oordeelde op 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) dat het opslagbeding en het indexatiebeding apart worden getoetst op oneerlijkheid, waarbij het gecombineerde effect meeweegt. Een opslag van maximaal 3% is volgens de Hoge Raad in beginsel niet oneerlijk, maar bijkomende omstandigheden kunnen dat anders maken. Het Hof Amsterdam oordeelde op 10 maart 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:619) dat ook een opslag van maximaal 3% in een concreet geval oneerlijk kan zijn, en week daarmee uitdrukkelijk af van de Hoge Raad. In een later arrest van 26 mei 2026 keerde het hof terug naar de hoofdregel dat maximaal 3% in beginsel niet oneerlijk is. De rechtbank Amsterdam nam op 12 juni 2026 de strengere lijn over: een opslag van 3% of meer naast CPI-indexatie is daar oneerlijk.

6. Wat kun je doen?

1. Controleer het percentage, de aankondiging en de grondslag in het contract.
2. Reageer schriftelijk en vóór de ingangsdatum als je het er niet mee eens bent, en leg uit waarom.
3. Leg je geschil zo nodig voor aan de Huurcommissie. Kijk op huurcommissie.nl voor de procedure en de termijnen.

Bronnen: Huurcommissie, Beleidsboek Huurverhoging en huurverlaging (versie 1 juli 2026), hoofdstuk 2, 3 en 5; Rijksoverheid, indexering maximale huurprijsgrenzen 2026 (25 november 2025); art. 7:248 tot en met 7:253 BW; genoemde uitspraken.

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Regels veranderen en jouw situatie kan afwijken. Twijfel je? Vraag advies aan een jurist, het Juridisch Loket of de Huurcommissie.